Relance logement 2026, surnommé Jeanbrun, remplace le Pinel et change la manière d’investir dans l’immobilier locatif. Il ouvre une fenêtre d’achat limitée et impose des règles précises sur le type de bien et la durée de location.
Choisir la bonne zone et le bon type de logement devient crucial pour la rentabilité et la revente. Ce guide aide à repérer les territoires prometteurs, les pièges à éviter et les étapes concrètes pour lancer un projet sereinement.
Relance logement (jeanbrun) : règles et mécanisme fiscal
Relance logement (Jeanbrun) remplace définitivement le Pinel et figure à l’article 47 de la loi n°2026-103 du 19 février 2026, décret d’entrée en vigueur le 21/02/2026. Sont éligibles les acquisitions réalisées entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028, la signature du contrat de réservation faisant foi pour les VEFA sous réserve de l’acte authentique. Le dispositif couvre la France métropolitaine et l’Outre‑mer. Seuls les logements en immeubles collectifs sont admis, les maisons individuelles étant exclues, et les zones Abis, A, B1, B2 et C servent uniquement au calcul des plafonds de loyers.
Le mécanisme fiscal principal repose sur un amortissement annuel remplaçant la réduction d’impôt Pinel, assiette égale à 80 % du prix d’acquisition hors foncier. D’après le BOI-BAREME-000017 mis à jour le 10/03/2026, les taux et plafonds annuels sont 3,5 % plafonné à 8 000 € pour LLI, 4,5 % plafonné à 10 000 € pour Loc2 et 5,5 % plafonné à 12 000 € pour Loc3. Les plafonds de loyers ont été fixés par arrêté du 06/01/2026 (JO 31/01/2026), par exemple 11,80 €/m²/mois en zone B1 pour le loyer intermédiaire 2026.
Dans quelles villes viser pour maximiser la rentabilité ?
La suppression du zonage élargit le champ géographique mais impose une méthode rigoureuse. Pour choisir une zone analysez la tension locative, la dynamique démographique, le tissu économique et les bassins d’emploi, le rapport prix au mètre carré par rapport aux loyers du marché et enfin la liquidité du marché. Dans les grandes métropoles privilégiez le neuf ou la VEFA qui réduit les charges, apporte des garanties constructeur et respecte la norme RE2020. En villes moyennes, orientez-vous vers de l’ancien rénové avec au moins 30 % de travaux pour un prix d’entrée accessible et la possibilité de déficit foncier. L’ancien assimilé neuf offre une grande flexibilité d’usage et d’acquisition.
Toulouse présente un prix moyen proche de 3 378 €/m² et un rendement brut d’environ 4,69 % avec un fort tissu aéronautique et étudiant. Bordeaux se situe autour de 4 641 €/m² pour un rendement brut moyen de 4,03 % et une liquidité élevée portée par de grands projets urbains. Nantes affiche des prix entre 3 300 et 3 500 €/m² et des rendements bruts pouvant atteindre 6,2 % sur petites surfaces. Lyon tourne autour de 4 807 €/m² avec un rendement brut de 3,80 % et une vacance quasi nulle. Toulon propose des prix entre 2 900 et 3 300 €/m² et des rendements bruts de 5 à 7 % grâce à une demande variée. À côté de ces métropoles, Rennes, Orléans et Reims restent des villes moyennes intéressantes pouvant, dans des configurations favorables, générer un rendement net après fiscalité de l’ordre de 6 à 8 %.
Passez à l’action, checklist pratique et exemple chiffré
Définissez votre stratégie fiscale en indiquant le TMI, l’objectif cash‑flow ou capitalisation et la durée d’engagement. Choisissez la ville et le type de bien en privilégiant un immeuble collectif neuf ou un ancien avec au moins 30 % de travaux. Vérifiez l’éligibilité technique et les plafonds avant d’acheter, montez le financement sur une hypothèse de taux indicatif 2026 autour de 3,1 % et planifiez la mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition. Vérifiez le plafond de loyer selon la zone et la surface utile, estimez précisément les travaux et consultez un conseiller fiscal; le BOFiP doit apporter des précisions complémentaires.
Exemple chiffré illustratif pour un investisseur TMI 41 %. Achat 250 000 € neuf en zone B1, loyers nets 7 200 €/an. Amortissement annuel 4,5 % multiplié par 80 % du prix soit 9 000 €, déficit 1 800 € imputable, économie d’impôt annuelle ≈ 738 €, cumul sur 9 ans supérieur à 6 600 € hors autres charges. Zone C est éligible. Contrôlez les plafonds de ressources sur l’avis d’imposition N‑2. Le changement de catégorie reste incertain, la prudence est recommandée. La revente avant 9 ans entraîne réintégration des amortissements et pénalités, seules des exceptions strictes existent.