La mesure « Relance logement », dite Jeanbrun, est entrée en vigueur en février 2026 et remplace le précédent cadre de l’investissement locatif. Elle fonctionne désormais sur le principe de l’amortissement des biens plutôt que sur une réduction d’impôt directe.
Ce changement peut bousculer le budget des propriétaires et modifier l’offre locative du quartier, que l’on soit acheteur, bailleur ou locataire. Les conséquences concrètes sur les loyers, la rénovation et la rentabilité méritent un examen attentif avant de décider des prochains pas.
Le dispositif « Relance logement » (Jeanbrun) en pratique
Entré en vigueur le 21 février 2026 et publié au JO n°0043 du 20/02/2026, le dispositif Relance logement modifie l’article 168 du CGI. Il vise 400 000 logements par an et 2 millions d’ici 2030, avec 50 000 logements locatifs privés ciblés en 2026. Remplaçant le Pinel, il convertit l’avantage fiscal en amortissement pour les acquisitions réalisées entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028 et s’applique sur tout le territoire métropolitain et les DROM. Les bénéficiaires sont les investisseurs en location nue longue durée; sont éligibles le neuf en VEFA ou construit par l’acquéreur selon la RE2020 et l’ancien rénové si les travaux atteignent au moins 30 % du prix et permettent un DPE A ou B.
Sont exclus les maisons individuelles, la location meublée, la location saisonnière, les locaux commerciaux et les acquisitions hors de la période prévue. L’engagement de location nue en résidence principale est de neuf ans minimum. Les loyers sont plafonnés au mètre carré selon le niveau choisi et les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, la location à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant ou descendant est interdite.
En cas de manquement, l’administration reprend les avantages et applique pénalités et intérêts de retard. Il faut conserver le bail conforme, les justificatifs de ressources, les quittances, le DPE et les devis et factures de travaux, et déclarer l’amortissement et les revenus au régime réel sur la 2044. Le dispositif peut être cumulable sous conditions avec le PTZ, est compatible avec une SCI à l’IR si les parts sont conservées, et prévoit des modalités ultra-marines précisées par décret.
Quel gain fiscal pour mon budget locatif ?
L’amortissement se déduit des revenus fonciers sous le régime réel obligatoire et réduit ainsi la base imposable. La base amortissable correspond à 80 % du coût d’acquisition, les 20 % restants représentant le terrain non amortissable. Les taux varient selon l’ancienneté et le niveau de loyer pratiqué. Pour le neuf les taux sont :
- 3,5 % en intermédiaire plafond 8 000 €/an,
- 4,5 % en social plafond 10 000 €/an et
- 5,5 % en très social plafond 12 000 €/an.
- Pour l’ancien rénové les taux sont 3 %, 3,5 % et 4 % avec les mêmes plafonds respectifs.
La déduction est plafonnée et la fraction excédentaire peut être reportée indéfiniment sur les revenus fonciers futurs.
À rendement fiscal identique, l’avantage dépend de la tranche marginale d’imposition, par exemple 30 %, 41 % ou 45 %. En complément de l’amortissement sont déductibles les intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion et travaux d’entretien et de réparation.
Si charges et amortissement dépassent les loyers un déficit foncier peut naître et s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an ou 21 400 €/an si travaux de rénovation énergétique jusqu’en 2027. En pratique l’ancien rénové en ville moyenne reste recommandé pour rentabilité et optimisation fiscale si TMI ≥ 30 % tandis que le neuf séduit par sa simplicité et les garanties RE2020. À confirmer par décret l’information selon laquelle les amortissements pratiqués en location nue ne seraient pas réintégrés au calcul de la plus‑value, avantage potentiel face au LMNP.
Ce que cela change pour votre quartier et vos choix d’investissement
Le plan fixe 400 000 logements par an, 2 millions d’ici 2030 et 50 000 logements locatifs privés en 2026. Applicable sur toute la métropole et les DROM pour les acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028, il doit accroître l’offre locative collective; le neuf RE2020 privilégie la simplicité opérationnelle tandis que l’ancien rénové avec travaux ≥ 30 % et DPE A ou B séduit les investisseurs cherchant de la marge en villes moyennes.
Trois paliers de loyers incitent à des niveaux approximatifs −15 %, −30 % et −45 % par rapport au marché, assortis de plafonds de ressources pour les locataires, et les maisons individuelles, la location meublée et la location touristique sont exclues. Le dispositif peut se cumuler sous conditions avec un PTZ et s’applique aux SCI à l’IR, les modalités ultra‑marines restant à vérifier; concrètement on attend une hausse de l’offre, une pression baissière sur les loyers subventionnés et un recentrage des investissements vers le collectif neuf ou l’ancien rénové.