Investir en LMNP

Dispositif fiscal existant depuis 1949, le statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel s’adresse à tout contribuable français souhaitant acquérir un bien neuf ou ancien afin de le louer en tant que logement meublé. Il permet aux propriétaires de jouir d’une optimisation fiscale importante sur leurs investissements immobiliers meublés.

Les 5 phases d’un investissement LMNP

Pour pouvoir profiter des divers avantages fiscaux offerts, il faut premièrement comprendre ce que signifie le statut LMNP et identifier la fiscalité qui s’y rapportera. Par la suite il faudra choisir le type de bien immobilier adéquat, en évaluer la rentabilité et identifier les pièges du dispositif.

Comprendre le statut LMNP

Le statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel permet d’investir dans l’immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Le propriétaire LMNP devra destiner son bien à la location exclusive.

Celui-ci pourra être un appartement en «résidence services» ou un logement classique, et devra être loué dans le mois suivant sa livraison, dans le cas de l’immobilier neuf; ou son acquisition, dans le cas de l’ancien. De la même façon, le logement devra respecter les critères imposés par la loi en terme de «meublés» et être équipé de manière à ce que le locataire puisse s’y installer avec seulement ses effets personnels.

Choisir sa fiscalité LMNP

La fiscalité LMNP se définit principalement selon des seuils de revenus locatifs annuels. Le Régime Micro-Bic concerne les revenus inférieurs à 32 600 euros. Le Régime LMNP classique ou régime réel couvre les revenus supérieurs à 32 900 euros. Un propriétaire qui relève du régime Micro-Bic peut demander à être imposé selon le régime réel. Celui qui relève du régime réel peut opter pour l’amendement Censi-Bouvard qui s’applique pour les investisseurs en résidence services. Il bénéficiera de mesures complémentaires de réductions d’impôts. Choisir la fiscalité adaptée pour la meilleure rentabilité possible de l’investissement requiert une étude sérieuse de la situation fiscale et des capacités d’épargne de l’investisseur.

Choisir le bien dans lequel investir

Plusieurs choix s’offrent à un investisseur LMNP: acheter un bien neuf ou ancien, en résidence services ou en logement classique. Chaque acquisition possède ses propres spécificités, l’investisseur devra décider dépendamment de ses aspirations et de sa capacité financière.

Comme dans tout investissement immobilier, il sera judicieux de se renseigner au préalable sur les éléments suivants (l’environnement et la situation du bien, les éventuels travaux à prévoir, l’aménagement du meublé, le sérieux du gestionnaire dans le cas de résidence services, le contrat de bail avec le gestionnaire, les futurs loyers, les conditions de copropriété)

Estimer la rentabilité de son investissement LMNP

Un investisseur se préoccupera en priorité de la rentabilité de son acquisition. La rentabilité brute est un indicateur sûr qui détermine les performances de l’investissement. Ce pourcentage s’obtient en multipliant par 100 le quotient entre le montant des loyers annuels hors charges et le prix d’acquisition du bien.

La rentabilité nette sera plus appropriée pour identifier le potentiel d’un bien. Il faudra soustraire au revenu locatif annuel les frais liés à son exploitation. Le pourcentage de la rentabilité nette s’obtient en multipliant par 100 le quotient entre le résultat de la soustraction plus haut et le prix d’achat du bien.

Éviter les pièges du statut LMNP

S’informer complètement dispensera l’investisseur de mauvaises surprises durant l’exploitation de son bien. Le statut LMNP met un propriétaire devant des obligations comptables car les loyers perçus de ne relèvent plus des revenus fonciers mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ainsi, un propriétaire devra judicieusement gérer sa comptabilité et maîtriser les règles fiscales complexes relatives aux amortissements. D’autre part, lors d’une acquisition en résidence services, le facteur tiers peut peser dans le déroulement d’un investissement immobilier. Il est crucial pour l’investisseur de s’assurer du sérieux et de la solvabilité de son gestionnaire afin que la récupération des loyers ne tournent au cauchemar.

La gestion d'un investissement LMNP

Le propriétaire LMNP a le choix de prendre lui-même en mains toute la gestion de son bien locatif ou d’opter pour la gestion indirecte.

La gestion en direct

Dans le cas d’une gestion directe, toutes les responsabilités d’exploitation du bien locatif incomberont au propriétaire. Cas de figure fréquent dans les locations de type saisonnier ou de moyenne durée, c’est le propriétaire qui gère la recherche et la sélection des locataires. 

Il s’occupe aussi de la rédaction des baux de location, d’encaisser les loyers, d’effectuer l’entretien de son bien et de gérer tous les problèmes et imprévus qui pourraient arriver durant la location.

La gestion indirecte

Avec la gestion indirecte le propriétaire confie l’exploitation de son bien à un tiers. Il peut opter pour une gestion en mandat ou pour un bail commercial.

Dans le cas de la gestion en mandat, le propriétaire reste décisionnaire et responsable, mais il confie la gestion de son bien à une agence ou à un organisme qui possède un mandat de gestion immobilière.
Le prestataire effectuera donc pour le compte du propriétaire les recherches et sélection des locataires ainsi les encaissements de loyer.

Dans le cas d’un bail commercial, fréquent en résidence services, le propriétaire signe un bail commercial pouvant aller sur des périodes de 9 à 12 ans avec l’exploitant de la résidence. Le gérant de la résidence exploitera le bien en sous-location tandis que l’investisseur percevra des loyers indépendamment du taux d’occupation de son bien.

La fiscalité du LMNP

Tel qu’évoqué plus haut, la fiscalité relative au LMNP est spécifique. Le contribuable a le choix parmi les divers régimes d’assujettissement, pourvu qu’il comprenne clairement la situation de son bien afin de bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation.

Il aura aussi des obligations comptables auxquelles il devra se soumettre.

L’entrée en régime réel ou LMNP classique s’applique automatiquement à partir de 70 000 euros de revenus locatifs annuels.
Entre 32 900 euros de recettes et ce seuil, le propriétaire peut demander à bénéficier du régime forfaitaire où il ne sera imposé que sur la moitié des revenus locatifs.

Toutes les charges liées à l’investissement peuvent être déduites des revenus locatifs: intérêts d’emprunts, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, prime d’assurance, honoraires comptables etc. Les amortissements de l’investissement peuvent également être déduits des recettes locatives, pouvant occasionner une totale défiscalisation des loyers perçus. Pour une acquisition en résidence services, il sera possible de récupérer la TVA.

Le régime Micro-bic concerne les revenus locatifs annuels inférieurs à 32 600 euros. Le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire:
– De 50% sur les recettes locatives si son bien est un local meublé classique
– De 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Ce forfait représente la totalité des charges, il n’y a donc plus aucune possibilité de déduire d’autres charges des revenus.

L’imposition se fera sur le montant des recettes déclarées diminuées de l’abattement. Ce régime s’avère pertinent lorsque les charges sont inférieures à la moitié des recettes.

L’amortissement du bien loué se déduit des recettes locatives comme une charge, car il perd de la valeur au fil du temps, diminuant sa cote sur le marché. Dans le cas LMNP, Le calcul s’effectue par composants et non sur la valeur d’ensemble du bien, par exemple: 

– Le terrain ne se prête pas à l’amortissement car inusable,
– L’immobilier et les frais d’acte ( déductibles sur 25 à 40 ans )
– Les meubles et équipements ( éductibles sur 5 à 10 ans )

Le cumul des déductions de chaque composant donnera le montant de l’amortissement annuel.

Comment réussir la gestion de son investissement LMNP ?

FAQ

En savoir plus sur le dispositif LMNP

Ces deux dispositifs ont en commun de permettre aux investisseurs de bénéficier d’une défiscalisation avec en parallèle le bénéfice de compléments de revenus sur un investissement immobilier.

Cependant, leur domaine d’application diffère totalement.
La loi Pinel concerne tout type de bien neuf ou ancien. La location devra obligatoirement s’effectuer à nu; à usage d’habitation et en tant que résidence principale du locataire.

Le dispositif Censi-Bouvard quant à lui ne concerne que des biens neufs ou de plus de 15 ans ayant été réhabilités. La réduction d’impôts qu’il propose est uniquement valable pour le Loueurs en Meublé Non Professionnels ( LMNP )

Le choix d’un investissement en résidence de services ouvre droit à la réduction de la TVA payée lors de l’achat du bien. Outre cet avantage, rentabiliser l’investissement en résidence de services implique de cocher au maximum parmi les conditions suivantes:

– une résidence de services située à un emplacement pertinent et idéal,
– une résidence de bonne réputation et recherchée,
– un immeuble et des locaux encore en bon état,
– un bail qui vient d’être renouvelé ou dont l’échéance est encore lointaine,
– un gestionnaire locataire financièrement solide et sérieux
– une exploitation qui a déjà fait ses preuves dans le temps.

La première étape est de se porter en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel. Le formulaire de déclaration doit être envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien loué est relié. L’envoi de ce formulaire permettra d’obtenir un numéro SIRET qui sera indispensable lors de votre déclaration de revenus. Cette démarche devra être effectuée dans les 15 jours qui succèdent le début de l’activité LMNP.

La deuxième étape sera de remplir les formulaires adéquats selon le régime fiscal LMNP choisi ou commis d’office par l’administration. Dans tous les cas, votre déclaration LMNP sera effectuée en même temps que vos déclarations de revenus.

Bien en résidence services:
Lors d’une acquisition LMNP ancien, le nouvel acquéreur se sera préalablement assuré de prendre un bien dont le bail vient d’être récemment renouvelé ou n’est pas encore très avancé en échéance. Il s’assure ainsi de la continuité de l’exploitation par le gestionnaire de la résidence et bénéficiera des loyers déjà fixés dans le contrat de bail.

Logements classiques:
Un contrat de location en cours permettra au nouvel acquéreur de bénéficier de la continuité des loyers. A moins de vouloir renégocier un contrat de bail, un acheteur LMNP ancien pourra en général jouir des montants de loyer passés appliqués sur son bien.

En tant que Loueur de Meublé Non Professionnel, l’investisseur est assujetti au régime de l’impôt sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux ( BIC ). Il est donc considéré comme un entrepreneur individuel.

Le décès de l’investisseur aura donc des conséquences fiscales importantes. L’imposition des profits et plus-values sera immédiatement exigible. Le calcul de l’impôt sur les revenus se basera sur les revenus de l’année du décès. 

La taxation des plus-values latentes se fera selon le régime de la taxation des plus-values professionnelles. D’autre part, si un emprunt a été contracté pour l’achat du bien et est toujours en cours, la compagnie d’assurance garante de l’emprunt devra intervenir pour rembourser le prêt.