La relance du logement 2026, surnommée Jeanbrun, donne aux particuliers qui achètent pour louer la possibilité de déduire une part du prix et des charges de leurs revenus locatifs, à condition de respecter des engagements de location.
Cette mesure vise à faire revenir des logements sur le marché, mais elle peut pousser certains propriétaires à augmenter les loyers et alourdir la facture des ménages modestes. Mieux vaut comprendre les équilibres avant de se lancer.
Le dispositif jeanbrun : fonctionnement, conditions et chiffres clés
Le dispositif Jeanbrun permet à un particulier achetant pour louer en nu de déduire une partie du prix d’achat et des charges des revenus fonciers. Il s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. L’engagement locatif impose une mise en location nue comme résidence principale pendant au moins neuf ans et la mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’achat. Sont éligibles uniquement les appartements en immeuble collectif neufs ou anciens rénovés, la maison individuelle est exclue et la location meublée ainsi que la location à un proche sont interdites.
Dans l’ancien, les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 30% du prix d’acquisition et la base d’amortissement est calculée sur 80% du prix d’achat. Le mécanisme fiscal repose sur un amortissement comptable déductible des revenus fonciers et la déduction des charges réelles telles que travaux, intérêts d’emprunt et taxe foncière, cet avantage réduit la base imposable et s’accumule annuellement. Les taux et plafonds annuels sont les suivants : intermédiaire neuf 3,5% ancien rénové 3% plafond 8 000 €, social neuf 4,5% ancien rénové 3,5% plafond 10 000 €, très social neuf 5,5% ancien rénové 4% plafond 12 000 €. Pour atteindre le plafond de 12 000 € au moins 50% des revenus concernés doivent relever du logement très social.
Les plus modestes vont-ils supporter la note fiscale et locative ?
Le principal risque tient à l’écart entre le loyer de marché et le plafond imposé ; si le plafond est nettement inférieur, des bailleurs peuvent se retirer ou vendre, réduisant l’offre et faisant monter les loyers au détriment des ménages modestes. L’arbitrage entre loyer plafonné et loyer de marché est décisif, plus le plafonnement est proche du marché moins la perte de rentabilité brute, et si le plafond est très inférieur le gain fiscal peut ne pas compenser la baisse du revenu locatif. L’absence de zonage rend le dispositif applicable sur tout le territoire français.
Si les charges dépassent les loyers, il est possible de constater un déficit foncier et d’imputer sous conditions jusqu’à 10 700 euros sur d’autres revenus du foyer. Sur le plan comparatif le Jeanbrun remplace le Pinel en favorisant un amortissement sur revenus fonciers plutôt qu’une réduction d’impôt directe ; Loc’Avantages calcule une réduction sur les loyers et convient aux bailleurs déjà propriétaires ; le régime réel déduit les charges réelles sans amortir le prix, avec plus de flexibilité et sans plafond ni durée imposée. Le profil ciblé reste l’investisseur long terme en TMI ≥ 30 %. Limites et risques spécifiques à vérifier : engagement irrévocable, vente anticipée, loyers non conformes ou non‑respect des règles entraînant la remise en cause des avantages.
Simulez impérativement avant d’investir !
Avant tout achat réalisez une simulation confrontant loyer de marché local, loyer plafonné, prix d’achat, charges réelles (travaux, intérêts, taxe foncière, autres) et fiscalité en calculant l’amortissement annuel selon la base et les taux et l’éventualité d’un déficit foncier.
Profil 1 neuf intermédiaire 220 000 € base 176 000 € amortissement 3,5% = 6 160 €/an économie ≈ 1 848 €/an TMI 30%. Profil 2 neuf loyer social même prix amortissement 4,5% = 7 920 €/an économie ≈ 2 376 €/an. Profil 3 ancien 180 000 € + 60 000 € travaux = 240 000 € base 192 000 € taux social ancien 3,5% amortissement 6 720 €/an déficit foncier jusqu’à 10 700 € si charges > loyers. Comparez dans la simulation le gain fiscal attendu et la perte de revenu locatif pour valider la rentabilité sur 9 ans.