La Location Meublée Non Professionnelle est une niche qui permet de gagner beaucoup plus d’argent que la location à vide. Mais au-delà des rendements plus importants, il y a aussi de quoi faire d’importantes économies d’impôts. Les investisseurs doivent alors prendre en compte certains points afin d’obtenir une fiscalité optimale en LMNP.
Imposition des revenus locatifs
Dans le cadre d’une LMNP, les revenus locatifs ne sont pas qualifiés de revenus fonciers, mais plutôt de Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC. Cependant, ils restent assujettis au barème progressif de l’impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux. Mais afin d’optimiser cette fiscalité, il faut faire un choix entre deux sous-régimes :
- Le régime réel : c’est l’option que les investisseurs préfèrent le plus. C’est assez normal, car en y étant assujettis, les loyers imposables font l’objet d’abattements importants. En effet, il y est possible de prendre en compte toutes les charges liées à l’exploitation du bien et de les déduire des revenus imposables. En outre, pour réduire encore plus son assiette.
- Le régime Micro-BIC : ce régime n’est accessible que dans le cas où les revenus imposables ne dépassent pas un seuil de 72 600 euros l’année. Ici l’abattement est directement fixé à 50 %.
Dispositif Censi-Bouvard et récupération de TVA
La loi Censi-Bouvard 2021 est un dispositif de défiscalisation en vigueur jusqu’à décembre 2021. Elle est accessible uniquement dans le cadre d’un investissement en LMNP neuf. Ainsi, s’étalant sur une période de 9 ans, les investisseurs bénéficient de 11 % du montant de leur placement de réduction d’impôt. Un plafonnement d’une valeur d’achat de 300 000 euros est cependant établi. L’avantage de ce genre de dispositif c’est de pouvoir étendre la déduction jusqu’à ses revenus globaux.
De la même manière, un investissement dans le neuf permet aussi de récupérer 20 % (la TVA) du montant de son investissement. Cependant, il va falloir respecter certaines conditions, surtout le fait de s’engager à conserver son bien pendant au moins 20 ans.
L’imposition des plus-values
Les actifs de types LMNP se valorisent aussi très bien avec le temps. Il est donc normal que beaucoup d’investisseurs se lancent dans une revente. À cet effet, dans le cas où ils réalisent des bénéfices, ils seront soumis à un impôt sur les plus-values immobilières de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Mais le montant au bout de 30 ans, les propriétaires peuvent être complètement exempts de toute charge fiscale liée à cette plus-value immobilière grâce à un abattement progressif.
Pour résumer alors, il y a trois éléments clés qu’il est nécessaire de connaitre concernant la fiscalité des LMNP. En exploitant les possibilités de réduction d’impôts au maximum, les investisseurs feront un plus grand bien à leur portefeuille.